风险管理
卖房人合同上做手脚逃税风险大
添加日期：2015年04月03日
在二手房交易中，最大的成本有两块，一块是税费，一块是中介费。在实践中，为了尽可能降低交易成本，很多买房人都会在中介公司的建议下，经与卖房人协商，在合同上做手脚。但是，有关专家提醒，在合同上做手脚规避的税收主要是个人所得税和营业税，而这两种税的纳税人都是卖房人。虽然卖房人把税负转嫁给了买房人，但是相关的税务风险不能转嫁。
北京市民孙先生2011年以240万元的价格购买了一套70平方米的普通住房，现在以300万元的价格出售。按照最新的政策，作为法定纳税人，孙先生虽然不用缴纳营业税，但是需要缴纳个人所得税，具体金额为(300万元-240万元)×20%=12万元。为了尽可能规避个人所得税，防止因向买房人转嫁税负而拉低交易价格，孙先生决定在房地产经纪公司的“参谋”下进行一些“筹划”。
房地产经纪公司的建议是：将300万元的交易合同分成两份，一份为房屋交易合同，合同价款250万元;另一份为装修补偿合同，合同价款50万元，作为名义上买家对孙先生前期装修的补偿。这样，从账面上看，孙先生的这笔交易的所得仅有10万元，只需要缴纳个人所得税10万元×20%=2万元，纳税额仅为应缴纳税额的1/6。而按税法的规定，所谓的装修补偿款也应为房屋交易价格的组成部分。当然，如果装修费用能提供合法凭证，在纳税时可以作为费用扣除。
在实践中，为了帮助客户顺利完成交易，中介公司会帮助交易双方精打细算，通过上述方法尽可能规避个人所得税和营业税，甚至能够将两者完全规避掉。
中税咨询集团税务合伙人周文成表示，通过上述造假方式避税，很有可能会被税务机关认定为偷税行为。按照税收征管法第六十三条的规定，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税行为。由于卖房人是房产交易中营业税和个人所得税的法定纳税人，而伪造交易合同的行为正是想方设法少列收入的行为，构成偷税。
周文成告诉记者，一旦被认定为偷税，将由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款50%以上5倍以下的罚款;构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。特别是这种行为一旦被举报，被税务机关查处的可能性就会大大增加。“在越来越重视税收诚信的今天，通过伪造合同逃避税风险越来越大。”周文成说。
北京市民孙先生2011年以240万元的价格购买了一套70平方米的普通住房，现在以300万元的价格出售。按照最新的政策，作为法定纳税人，孙先生虽然不用缴纳营业税，但是需要缴纳个人所得税，具体金额为(300万元-240万元)×20%=12万元。为了尽可能规避个人所得税，防止因向买房人转嫁税负而拉低交易价格，孙先生决定在房地产经纪公司的“参谋”下进行一些“筹划”。
房地产经纪公司的建议是：将300万元的交易合同分成两份，一份为房屋交易合同，合同价款250万元;另一份为装修补偿合同，合同价款50万元，作为名义上买家对孙先生前期装修的补偿。这样，从账面上看，孙先生的这笔交易的所得仅有10万元，只需要缴纳个人所得税10万元×20%=2万元，纳税额仅为应缴纳税额的1/6。而按税法的规定，所谓的装修补偿款也应为房屋交易价格的组成部分。当然，如果装修费用能提供合法凭证，在纳税时可以作为费用扣除。
在实践中，为了帮助客户顺利完成交易，中介公司会帮助交易双方精打细算，通过上述方法尽可能规避个人所得税和营业税，甚至能够将两者完全规避掉。
中税咨询集团税务合伙人周文成表示，通过上述造假方式避税，很有可能会被税务机关认定为偷税行为。按照税收征管法第六十三条的规定，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税行为。由于卖房人是房产交易中营业税和个人所得税的法定纳税人，而伪造交易合同的行为正是想方设法少列收入的行为，构成偷税。
周文成告诉记者，一旦被认定为偷税，将由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款50%以上5倍以下的罚款;构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。特别是这种行为一旦被举报，被税务机关查处的可能性就会大大增加。“在越来越重视税收诚信的今天，通过伪造合同逃避税风险越来越大。”周文成说。
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