风险管理
非货币性投资合同中的涉税风险管控（下）
添加日期：2014年06月12日
无形资产和不动产投资合同中的涉税风险管控
(一)无形资产和不动产投资合同中存在的涉税风险
在不动产投资合同中，主要涉及到投资的土地等无形资产和房屋是否要需要缴纳营业税、土地增值税和企业所得税等问题。对不动产投资加强税收风险管理，可以帮助企业减轻一定的税负，提高企业利润。在以无形资产和不动产进行投资过程中，存在三方面涉税风险：一是营业税的风险;二是土地增值税的风险;三是企业所得税的风险。
1.营业税风险分析。投资者以无形资产和房屋等不动产进行投资的营业税风险主要体现在：投资者享受不征营业税的法定要件不全面，即没有向被投资企业开具无税发票，也没有在投资者所在地税务机关进行备案，结果不能享受投资的无须资产和不动产不征营业税的优惠政策。
财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)第一条规定：“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”根据该规定，投资者以无形资产和房屋等不动产进行投资，要享受不征营业税，必须有个前提条件，即投资者与接受投资方，在投资合同中必须明确：双方对投资事项，利润分配，共同承担投资风险，否则不可以享受不征营业税的税收优惠政策。
国家税务总局《关于印发〈税收减免管理办法(试行)〉的通知》(国税发[2005]129号以下简称国税发[2005]129号)第五条规定：“纳税人享受报批类减免税，应提交相应资料，提出申请，经按本办法规定具有审批权限的税务机关审批确认后执行。未按规定申请或虽申请但未经有权税务机关审批确认的，纳税人不得享受减免税。纳税人享受备案类减免税，应提请备案，经税务机关登记备案后，自登记备案之日起执行。纳税人未按规定备案的，一律不得减免税。”依照国税发[2005]129号的规定，投资者以不动产和无形资产投资入股不征营业税，应该要到当地税务主管部门进行不征营业税的备案，当然，要不要进行备案，各省的规定不同，有的地方税务部门要求备案，有的税务部门不要求备案，投资者应关注当地税务部门的规定。
2.土地增值税风险分析。投资者以房屋或无形资产投资的土地增值税风险是，投资合同中的双方要么只有一方是房地产企业，要么双方都是房地产企业的情况下，投资方漏了土地增值税，从而有被税务稽查的风险。
财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号，以下简称财税[1995]48号)第一条规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)对这一条款作了补充规定：“对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用(财税[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。”根据以上税收文件，只有投资双方都是非房地产公司的情况下，投资方才不缴纳土地增值税。
3.企业所得税风险分析。投资者以无形资产或房屋等不动产进行投资的税收风险是没有按照税法的规定申报缴纳企业所得税。
国家税务总局《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)规定，企业将资产移送他人，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。基于此规定，投资者以无形资产或房屋等不动产进行投资，由于无形资产或房屋等不动产的权属必须变更到被投资企业名下，因此，投资以无形资产和不动产进行投资，必须按照视同销售申报缴纳企业所得税。
(一)无形资产和不动产投资合同中存在的涉税风险
在不动产投资合同中，主要涉及到投资的土地等无形资产和房屋是否要需要缴纳营业税、土地增值税和企业所得税等问题。对不动产投资加强税收风险管理，可以帮助企业减轻一定的税负，提高企业利润。在以无形资产和不动产进行投资过程中，存在三方面涉税风险：一是营业税的风险;二是土地增值税的风险;三是企业所得税的风险。
1.营业税风险分析。投资者以无形资产和房屋等不动产进行投资的营业税风险主要体现在：投资者享受不征营业税的法定要件不全面，即没有向被投资企业开具无税发票，也没有在投资者所在地税务机关进行备案，结果不能享受投资的无须资产和不动产不征营业税的优惠政策。
财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)第一条规定：“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”根据该规定，投资者以无形资产和房屋等不动产进行投资，要享受不征营业税，必须有个前提条件，即投资者与接受投资方，在投资合同中必须明确：双方对投资事项，利润分配，共同承担投资风险，否则不可以享受不征营业税的税收优惠政策。
国家税务总局《关于印发〈税收减免管理办法(试行)〉的通知》(国税发[2005]129号以下简称国税发[2005]129号)第五条规定：“纳税人享受报批类减免税，应提交相应资料，提出申请，经按本办法规定具有审批权限的税务机关审批确认后执行。未按规定申请或虽申请但未经有权税务机关审批确认的，纳税人不得享受减免税。纳税人享受备案类减免税，应提请备案，经税务机关登记备案后，自登记备案之日起执行。纳税人未按规定备案的，一律不得减免税。”依照国税发[2005]129号的规定，投资者以不动产和无形资产投资入股不征营业税，应该要到当地税务主管部门进行不征营业税的备案，当然，要不要进行备案，各省的规定不同，有的地方税务部门要求备案，有的税务部门不要求备案，投资者应关注当地税务部门的规定。
2.土地增值税风险分析。投资者以房屋或无形资产投资的土地增值税风险是，投资合同中的双方要么只有一方是房地产企业，要么双方都是房地产企业的情况下，投资方漏了土地增值税，从而有被税务稽查的风险。
财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号，以下简称财税[1995]48号)第一条规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)对这一条款作了补充规定：“对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用(财税[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。”根据以上税收文件，只有投资双方都是非房地产公司的情况下，投资方才不缴纳土地增值税。
3.企业所得税风险分析。投资者以无形资产或房屋等不动产进行投资的税收风险是没有按照税法的规定申报缴纳企业所得税。
国家税务总局《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)规定，企业将资产移送他人，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。基于此规定，投资者以无形资产或房屋等不动产进行投资，由于无形资产或房屋等不动产的权属必须变更到被投资企业名下，因此，投资以无形资产和不动产进行投资，必须按照视同销售申报缴纳企业所得税。
(二)无形资产和不动产投资合同中的涉税风险控制
根据以上税收风险分析，投资者无形资产或房屋等不动产进行投资，必须采取以下税收风险管控策略：
第一，投资者在签订投资合同时，必须在投资合同中明确注明“投资方与接受投资方利润分配，共同承担投资风险”的字样，而且投资方不能以投资入股之名行买卖不动产和无形资产之实，给国家造成税款流失。
第二，投资者是房地产公司，无论以土地或房屋投资到房地产公司还是投资到非房地公司，都要依法申报缴纳土地增值税。如果不想申报缴纳土地增值税，必须投资到非房地产公司名下。
第三、投资者以无形资产和不动产进行投资，必须要按照视同销售申报缴纳企业所得税。
第四、投资者以无形资产和房屋等不动产进行投资，需要聘请资产评估师事务所进行评估，不需要开发票给被投资企业，被投资企业以投资者聘请资产评估师事务所进行评估的评估价作为入账价值入账即可。(完)
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