近日，江苏省苏州地方税务局举办“房地产企业相关税收政策解读”专题在线访谈栏目。此次访谈邀请了江苏省苏州地方税务局税政管理一处朱水琴副处长和税政管理二处聂新华副处长，他们就房地产业相关税收政策与网友进行了在线交流。对此，本报对在线访谈内容进行编选，以供读者参考。

网友：我们是一家房地产开发企业，请问我们在开发项目开工前，是否需要履行成本对象备案手续?

聂新华：根据国家税务总局《关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号)规定，房地产开发企业在开发项目开工之前，应向主管税务机关提交《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》等资料，履行成本对象备案手续。成本对象一经确定并经主管税务机关备案后，不能随意更改或相互混淆。企业如确需改变成本对象的，应向主管税务机关申请，并征得主管税务机关的同意。申请改变成本对象的，应向主管税务机关报送规划部门变更后的《建筑工程规划许可证》、住建部门变更后的《建筑工程施工许可证》等资料。

网友 sam：我们公司开发的项目已经交付使用，但尚未办理竣工备案手续，请问在税收上是作为已完工开发产品处理吗?

聂新华：国税发[2009]31号、国家税务总局《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号)规定，除土地开发外，开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：一是开发产品竣工证明资料已报房地产管理部门备案;二是开发产品已取得初始产权证明;三是无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用。因此，房地产开发产品已交付使用，但尚未办理竣工备案手续的，税收上应作为已完工开发产品处理。

网友：房地产企业使用自己开发的商品房，要缴纳房产税、城镇土地使用税吗?

朱水琴：纳税人自建的房屋，自建成的次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起征收房产税。对于房地产开发企业，自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起计征房产税、城镇土地使用税。在该房产、土地的实物或权利状态发生变化时依法终止房产税纳税义务的，应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

网友：房地产项目的土地增值税清算一般在什么情况下开展?

朱水琴：房地产项目的土地增值税清算分两种条件：一种为应清算条件，在这种条件下，纳税人必须主动到税务机关申请土地增值税清算，主要有以下几种情形：

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(3)直接转让土地使用权的。

另一种是可清算条件，在这种条件下，由主管税务机关要求企业进行土地增值税清算，主要有以下几种情形：

(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(4)省税务机关规定的其他情况。

网友：聂处长您好!刚才您说房地产开发产品已交付使用就应作为已完工开发产品处理，那我如果没有在完工年度企业所得税汇缴申报时计算开发产品实际毛利与预计毛利差额，该怎么办呢?

聂新华：根据国税发[2009]31号规定，对于已符合完工条件，但企业未在完工年度企业所得税年度纳税申报时计算开发产品实际毛利与预计毛利差额的，主管税务机关有权确定或核定已售完工开发产品计税成本，据此进行纳税调整，并按《税收征管法》及其实施细则有关规定对其进行处理。

网友：公司在销售房产时，有时会因购房人不符合购房条件撤销合同而退还相关购房款，请问这在营业税上该怎么处理?

朱水琴：《营业税暂行条例》规定，纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。

网友游客：我们企业开发的是精装房，请问对于该种开发项目在清算时有什么特别规定吗?

朱水琴：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。另外，对于房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。

网友游客：未完工开发产品销售收入应在什么时间计算缴纳企业所得税?

聂新华：国税发[2009]31号规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，不论开发产品是否完工或交付使用，应一律确认为销售收入的实现，并按照税收规定计算缴纳企业所得税。