纳税申报
房企应关注新版所得税预缴申报表的三个影响
添加日期：2018年06月02日
近日，国家税务总局发布《(中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类，2018年版)等报表的公告》(国家税务总局公告2018年第26号，以下简称新版申报表)，对“特定业务计算的应纳税所得额”项目进行了两处修订：一是明确未完工产品结转收入后不得在预缴时抵减对应的预计毛利额;二是明确特定业务调整额不得小于本年上期申报金额。上述修订会给房地产企业带来哪些影响呢?
1.预售阶段实际预缴的税金及附加可否扣除仍不明确
新版申报表的填表说明对该事项的表述为：房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入第4行。此项规定与原2014年版预缴申报表相比，没有实质性变化。
而根据《企业所得税年度申报表(2017版)》填表说明，房地产企业销售未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额准予在计算预计毛利过程中扣除。
很明显，上述两者的计算思路并不一致。例如，房地产企业取得预售收入10000万元，实际预缴的土地增值税、城市维护建设税及附加732万元，计税毛利率为25%。在预缴阶段，预计毛利额2500万元(10000×25%)，在汇算清缴时，预计毛利额2143万元(2500-732)。
2.未完工产品结转营业收入后按实际会计利润再次预缴
根据新版申报表的填表说明，房地产企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月(季)度预缴纳税申报时不调整。
因此，房地产开发企业在预售时要按照预计毛利额预缴企业所得税，在完工后，要按照实际毛利额再次预缴企业所得税。例如，房地产开发企业在2018年度结转销售收入10000万元，结转成本8000万元，会计利润2000万元，无后续开发项目，适用的预计毛利率25%，且当年度再无预售收入(不考虑其他税费影响)，则当期预缴企业所得税500万元(2000×25%)。年度所得税汇算清缴时，本年会计利润为2000万元，特定业务调整额-2500万元(0-10000×25%)，应税所得额-500万元(2000-2500)<0，当年度企业需要退税500万元。
由此可知，上述政策调整将给房地产企业的现金流带来一定的压力。
3.退款大于预售收入时可能造成多预缴税款
新版申报表的填表说明明确，房地产企业在季度预缴时特定业务计算的应纳税所得额，不得小于本年上期申报金额。由于2014版申报表中对此并未明确，在申报时，有的地区允许该行的本期金额列填写负数，而有的地区则不允许。
实务中，有两种情况可能导致该栏次出现负数：一是房地产企业当期无预售收入且发生退房退款;另一种是期结转收入，预售收入预计毛利额小于完工产品预计毛利额。新政策下不会出现第二种情况，那么第一种情况如何处理?例如，2018年房地产企业一、二季度分别取得预售收入1500万元、500万元，适用的预计毛利率为25%，二季度限购政策出台，部分客户解除购房合同，累计退回购房款1000万元。由于该栏次在二季度申报时填报数据不得小于375万元(1500×25%)，上述退房款的影响无法在申报表中体现;在会计利润为正的情况下，上述退款也无法抵减当期会计利润，可能造成多预缴税款。
(作者单位：山西万国商业广场开发有限公司)
1.预售阶段实际预缴的税金及附加可否扣除仍不明确
新版申报表的填表说明对该事项的表述为：房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入第4行。此项规定与原2014年版预缴申报表相比，没有实质性变化。
而根据《企业所得税年度申报表(2017版)》填表说明，房地产企业销售未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额准予在计算预计毛利过程中扣除。
很明显，上述两者的计算思路并不一致。例如，房地产企业取得预售收入10000万元，实际预缴的土地增值税、城市维护建设税及附加732万元，计税毛利率为25%。在预缴阶段，预计毛利额2500万元(10000×25%)，在汇算清缴时，预计毛利额2143万元(2500-732)。
2.未完工产品结转营业收入后按实际会计利润再次预缴
根据新版申报表的填表说明，房地产企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月(季)度预缴纳税申报时不调整。
因此，房地产开发企业在预售时要按照预计毛利额预缴企业所得税，在完工后，要按照实际毛利额再次预缴企业所得税。例如，房地产开发企业在2018年度结转销售收入10000万元，结转成本8000万元，会计利润2000万元，无后续开发项目，适用的预计毛利率25%，且当年度再无预售收入(不考虑其他税费影响)，则当期预缴企业所得税500万元(2000×25%)。年度所得税汇算清缴时，本年会计利润为2000万元，特定业务调整额-2500万元(0-10000×25%)，应税所得额-500万元(2000-2500)<0，当年度企业需要退税500万元。
由此可知，上述政策调整将给房地产企业的现金流带来一定的压力。
3.退款大于预售收入时可能造成多预缴税款
新版申报表的填表说明明确，房地产企业在季度预缴时特定业务计算的应纳税所得额，不得小于本年上期申报金额。由于2014版申报表中对此并未明确，在申报时，有的地区允许该行的本期金额列填写负数，而有的地区则不允许。
实务中，有两种情况可能导致该栏次出现负数：一是房地产企业当期无预售收入且发生退房退款;另一种是期结转收入，预售收入预计毛利额小于完工产品预计毛利额。新政策下不会出现第二种情况，那么第一种情况如何处理?例如，2018年房地产企业一、二季度分别取得预售收入1500万元、500万元，适用的预计毛利率为25%，二季度限购政策出台，部分客户解除购房合同，累计退回购房款1000万元。由于该栏次在二季度申报时填报数据不得小于375万元(1500×25%)，上述退房款的影响无法在申报表中体现;在会计利润为正的情况下，上述退款也无法抵减当期会计利润，可能造成多预缴税款。
(作者单位：山西万国商业广场开发有限公司)
关注东审公众微信号"bjds4006505616"及时获取最有价值的信息微信二微码
